Chyby při prodeji nemovitosti? Nejdražší je špatná cena a smlouva

Nejvíc peněz prodávající ztrácí na dvou místech: u ceny, která nevychází z trhu, a u smlouvy, kterou nikdo pořádně nečetl. Zbytek chyb bývá drobnější, ale umí prodej zdržet o týdny, třeba chybějící výpis z katastru nebo souhlas manžela. Nemovitost se prodává jednou za mnoho let, takže si většina lidí nemá odkud vzít zkušenost. Rozebereme proto, jak cenu určit, jaké dokumenty připravit, co musí smlouva obsahovat a jakou formu úschovy zvolit. Právní podrobnosti si vždy ověřte u právníka nebo notáře.

Jak určit cenu, aby se nemovitost prodala

Příliš vysoká cena nemovitost zamrazí. Inzerát, který visí měsíce, vzbuzuje podezření, že s bytem je něco v nepořádku, a kupující pak smlouvají víc. Příliš nízká cena zase přivede rychlé zájemce, ale připravíte se o peníze. Správná cena leží blízko skutečně dosažených prodejů, ne nabídek.

Porovnejte podobné nemovitosti ve stejné lokalitě, velikosti a stavu. Ceny v inzerátech jsou požadované, ne zaplacené. Skutečné ceny napoví znalec, odhad realitního specialisty nebo údaje z kupních smluv, které jsou dohledatelné. Zahrňte i stav, patro, výhled a hluk v okolí.

Znalecký posudek stojí peníze, ale hodí se při dědictví, rozvodu nebo úvěru. Banka ocenění stejně vyžaduje, když kupující bere hypotéku. Pokud se cena a posudek rozcházejí, budou rozcházet také kupující. Počítejte tedy s tím, že oceněním nemovitosti se může zabývat více stran.

Jaké dokumenty připravit předem

Základem je list vlastnictví a údaje o stavu v katastru nemovitostí. Zkontrolujte, zda je nemovitost zapsána správně a zda neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce. Zástavu hypotéky je třeba vyřešit před prodejem, obvykle při splacení z kupní ceny. Nezapomeňte na výpis z katastru, který je aktuální.

Při prodeji bytu potřebujete také prohlášení správce nebo společenství vlastníků o stavu záloh a dluzích. Kupující chtějí vědět o fondu oprav a plánovaných investicích. Doložit se musí energetický štítek budovy, pokud ho zákon vyžaduje. Doklady lze obstarat dopředu a ušetříte čas.

Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, potřebujete souhlas druhého z nich. Bez něj může být smlouva napadnutelná. Je třeba pamatovat také na nájemníky a předkupní práva, například spoluvlastníků. Rozhodnutí o prodeji se tak týká i lidí, na které nemusíte hned myslet.

Co musí obsahovat kupní smlouva

Smlouva o převodu nemovitosti musí být písemná a podepsaná oběma stranami. Obsahuje přesné určení nemovitosti, kupní cenu a údaje o stranách. Vlastnické právo vzniká zápisem do katastru, ne podpisem smlouvy. Proto je moment vkladu pro obě strany důležitý.

Zahrňte ustanovení o stavu nemovitosti. Prodávající by měl popsat známé vady, jinak odpovídá za to, co zamlčel. Kupující ho při prohlídce zkontroluje a nepřistoupí na hotové ujištění. Popište také předání klíčů, stavy měřidel a termín vyklizení.

Pozor na rozhodčí doložky a nevýhodné smluvní pokuty. Pokuta za prodlení, kterou zaplatíte vy, by měla být přiměřená. Smlouvu nechte přečíst právníkovi nebo notáři, hlavně pokud ji navrhuje druhá strana. Čas na prostudování si vyžádejte, nikdo vás nesmí tlačit.

Která úschova kupní ceny je nejlepší

Úschova chrání obě strany: kupující neposílá peníze naslepo a prodávající jistí, že je dostane po zápisu. Peníze se uvolní, když je splněna podmínka, obvykle zápis v katastru. Existuje několik forem a liší se cenou i rychlostí. Porovnání shrnuje tabulka.

Forma úschovy	Výhoda	Na co dát pozor
Notářská	Vysoká důvěryhodnost, jasná pravidla	Poplatek, domluva termínu
Advokátní	Pružnost, často spojená s přípravou smlouvy	Ověřit pojištění advokáta
Bankovní	Pohodlné při hypotéce	Podmínky a poplatky banky se liší

Platba v hotovosti je rizikovější. Hrozí padělky, krádež a obtížné prokazování zaplacení. Při vyšších částkách se platbě bez převodu raději vyhněte. O formě se dohodněte před podpisem smlouvy.

Prodat sám, nebo přes makléře

Prodej vlastními silami šetří provizi, ale zabere čas. Musíte fotit, inzerovat, odpovídat na dotazy a vodit lidi na prohlídky. Bez zkušeností snadno přehlédnete právní past. Pro někoho je to příjemná zkušenost, pro jiného velký stres.

Makléř zajistí inzerci, prohlídky a často i právní servis. Provizi sjednejte předem a zjistěte, za co přesně platíte. Výhradní smlouva zavazuje na delší dobu, takže ji zvažte. Referenci si vyžádejte a ověřte, ne jen přijměte slib.

Kompromisem je vlastní prodej s najatým právníkem na smlouvu. Zajistíte si kontrolu nad cenou a zároveň právní jistotu. Podobně můžete najmout fotografa nebo home stagera. Rozhodněte se podle toho, kolik času a energie máte.

Co s daněmi a předáním nemovitosti

Příjem z prodeje může být osvobozen od daně z příjmů, pokud splníte časový test. Podmínky se mění, takže si před prodejem ověřte aktuální pravidla u finanční správy. Rozhodující bývá doba vlastnictví a to, zda jste v nemovitosti bydleli. Rozhodnutí se odvíjí od vašeho případu.

Při předání sepište protokol se stavy měřidel a seznamem předaných věcí. Doplňte fotografie stavu bytu. Odhlaste se z odběru energií a přepište smlouvy. Vše, co zapomenete, se může vrátit jako dluh.

Ohlaste změnu pojišťovně a správci domu. Nezapomeňte na místní poplatky a daň z nemovitých věcí, která se platí za rok vlastnictví. Pokud budete vlastnit nemovitost k 1. lednu, daň platí vám. Proto je termín důležitý.

Časté otázky

Musím při prodeji platit daň?

Nemusíte, pokud splníte podmínky pro osvobození, zejména časový test a účel bydlení. Pravidla se ale mění, proto je před prodejem ověřte u finanční správy nebo daňového poradce. Pokud osvobození nemáte, příjem uvedete do přiznání.

Kdy dostanu peníze od kupujícího?

Při úschově obvykle po zápisu vlastnického práva do katastru, tedy po podání návrhu a rozhodnutí úřadu. Doba se liší podle zatížení katastrálního úřadu a správnosti podkladů. Lhůtu si napište do smlouvy.

Můžu prodat byt zatížený hypotékou?

Ano, banka ale musí souhlasit a zástavu je třeba vymazat. Obvykle se zbytek úvěru splatí z kupní ceny a banka vydá potvrzení. Postup si domluvte s bankou dopředu, aby prodej nevázl.

Zdroje

• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Notářská komora České republiky
• Ministerstvo spravedlnosti ČR